＜連載第16回＞
不動産執行における「予納金」について
2013/4/23
マンション管理組合関係者の中で「不動産競売の予納金は全額戻ってきます」とおっしゃる方が非常に多いのですが、次のようなことを理解されているのか心配になります。
１ 予納金の使途（そもそも予納金は預託金ではありません）
２ 手続費用償還の限界（手続費用償還額は配当原資となる売却代金を上回ることはありません）［注1］［注2］
３ 無剰余取消制度（競売手続が取り消されてしまうと手続費用償還すらありません）
今回は、区分所有法59条［注3］の区分所有権等競売請求の確定判決に基づく不動産競売申立（先行事件が存在しない場合）を例に、上記１と２に焦点を当てて検討してみましょう［注4］。
はじめに（不動産競売申立ての際に必要となる書類等）
はじめに不動産競売申立ての際に必要となる書類等について確認しておきましょう。
不動産競売申立てに際しては、「申立書」以外に、次のような書類を準備する必要があります（あくまでも一例です）。
（１）建物の登記事項証明書
（２）土地の登記事項証明書
（３）固定資産評価証明書［注5］
（４）公課証明書
（５）相手方の住民票（法人の場合は登記事項証明書）
（６）公図写し・地積測量図のコピー
（７）法務局備付けの建物図面のコピー
上記書類は、申立人（すなわち管理組合側）が準備しなければなりません。
上記書類を準備するだけで、少なくとも数千円の費用はかかるでしょう。
そして、申立人（管理組合側）は、「申立書」と上記書類（その他必要部数のコピー）を裁判所へ提出することになります［注6］。
（８）なお、申立書には収入印紙（4000円）を貼付します。
（９）また、差押登記のための登録免許税［注7］を裁判所に納めます。
（10）さらに、「予納金」［注8］を裁判所に納めることになるのです。
上記からお分かりのように、（１）から（９）までの費用は、予納金とは別に出費されています。ちなみに、これらの費用の一部は手続費用［注1］として認定されることになります。
予納金の使途と手続費用償還の限界
競売開始決定後は裁判所によって手続が進められていきます。
手続が進められていくためには各種費用が必要となります。
その費用に使われるために、予納金（以下、「裁判所保管金」といいます。）が存在します。
では、実際に裁判所保管金が何に使われるのか簡単に確認しておきましょう。例えば、次に掲げる費用が裁判所保管金から支出されることになります。
① 開始決定がなされると裁判所書記官は差押えの登記を嘱託することになりますが（民事執行法48条）、その嘱託手続に要する費用。
② 競売開始決定正本については相手方に送達されることになりますが（民事執行法45条2項）、その送達費用。
③ 当該物件（不動産）の抵当権者等に対しては裁判所から債権届出の催告書が送付されますが（民事執行法49条）、その送付費用。
④ 当該物件（不動産）は執行官によって現況調査が行われますが（民事執行法57条）、その現況調査費用。
⑤ 当該物件（不動産）は売却を実施するため（裁判所が選任する）評価人により評価されますが（民事執行法58条）、その評価料。
⑥ 評価人の評価に基づき売却基準価額が決定すると、売却実施処分がなされますが（民事執行法64条）、その旨の通知や新聞紙等広告料。
⑦ 例えば開札期日は売却実施の一環として執行官により主宰されますが（民事執行法64条3項参照）、その売却実施の手数料。
⑧ 買受人が決定するとその人に裁判所書記官から代金納付期限が通知されますが、その通知費用。
⑨ 買受人から代金が納付されると、配当等が行われることになりますが、その配当等期日に債権者や債務者を呼び出すための呼出状等送達費用。
以上のように、各種費用が裁判所保管金から支出されていきます。
通常は、最初に納めた予納金（裁判所保管金）で賄えますが、場合によっては不足することもあります。不足する場合は、予納金を追加することになります。
仮に、予納金（裁判所保管金）が60万円で、その保管金から支出された費用合計が50万円だったとすれば、残額は10万円となります。この残額（10万円）はもちろん予納金提出者（管理組合側）に還付されます。
裁判所保管金から支出された費用（上記の例でいえば50万円）は、本来、手続費用と認定されて申立人に償還されます［注1］。ただし、その原資は基本的に売却代金なのです［注2］。
そうすると、申立人が手続費用として償還を受ける金額は、配当原資となる売却代金を超えることはありません。
仮に売却代金（配当原資）が1万円［注9］だったとすれば、申立人（管理組合側）が償還を受ける金額の上限も1万円ということになります［注10］。
さいごに
あえて簡単に説明すると、予納金（裁判所保管金）から支出された総額以上の配当原資（売却代金）が存在しない限り、（裁判所から）予納金全額に満つる金員が戻ってくることはありません。
そのようなことから、「不動産競売の予納金は全額戻ってきます」という話には違和感があるのです。
なお、債務名義に基づく不動産強制競売申立や担保権（先取特権）実行としての担保不動産競売申立について上記説明は当てはまりません。さらに難しい話（説明）になりますので注意してください。
参考WEBページ
↓↓↓
http://www.emg-law.jp/Q&A/Q&A_II-29.html
（弁護士／平松英樹）
