＜連載第21回＞
専有部分の漏水トラブルの問題点
2013/7/9
今回は、分譲マンションで発生する専有部分からの漏水トラブルについて考えてみましょう。マンション管理の現場においては非常に悩ましい問題です。
まずは、大阪地裁昭和54年9月28日判決の事案を紹介しましょう。
事案の概要（上記判決の事案を抽象化）
| １ 原告は５階の部屋を所有（居住）し、被告はその上階（６階）の部屋を所有（居住）している。 ２ 昭和５２年５月２９日午後３時半ごろ、原告方住居の炊事場と和室の境の天井から黒い水がたれ落ちてきて、次第に激しくなるようになるので、原告の妻は、直ちに階上の被告方に電話し、被告の妻に対し、上から水漏れがするので一度見てほしいと連絡した。これに対し、被告の妻は、うちでは水は使っておらず、関係がない、用があるなら管理人を通じてくれとどなりつけて電話を切った。 ３ その後、原告の妻は、工事関係者らに依頼して、再三、被告方への立入り調査・修理を申し入れてもらったが、被告はこれを拒絶し続けた。 結局、被告がこれに応じたのは同年６月２日となった。その日、工事関係者らが被告方に入室し、炊事場の床をめくったところ、給水管に小さな亀裂があり、そこが漏水原因であることが判明した。そして、同日、その修理工事を完了した。 ４ 原告は、被告に対し、原告宅の修理費用及び原告が被った精神的損害（慰謝料）の支払を求めた。 |
大阪地裁昭和54年9月28日判決の判断（抜粋）
| ・・・被告と原告とが所有し居住しているマンション●●の６２１号室と５２２号室とは階上と階下の関係にあり、給水管は６２１号室の床下を通っているため、階下の５２２号室からはコンクリートの障壁にさえぎられて給水管の点検、修理のできない構造になっているのであるから、かかる構造、設備を有する同一マンションの階上室を所有し居住する者は、階下に漏水事故が生じ、その原因の調査、水漏個所の修理のため必要が生じた場合には、同一マンシヨンの直上、直下階にそれぞれ居住するという共同の関係をもって社会生活を営む者の隣人（階下居住者）に対する義務として、自己の所有し、居住する階上室に工事関係者が立入って、漏水原因の点検、調査、修理工事をすることを、これを拒否するのが正当と認められる特段の事情のない限り、受忍すべき義務があり、この義務に違背して右特段の事情がないのにことさらに立入を拒否した場合には階下居住者に対する不法行為となるというべきである。
本件では、被告は、昭和５２年５月２９日午後３時半ころ原告方に漏水事故の生じたことを知らされ、同月３０日午前９時４０分ころには工事関係者から被告宅に漏水原因の調査、修理のため入室を求められたのに、何ら入室を拒否する正当の理由がない（被告は、被告の妻が病気であったというが、入室して調査することを拒否せざるを得ないような重病で病床にあつたことを認めるに足りる証拠はない）にも拘らず、これを拒絶し、その後も再三の申入に対して、●●建設に対する被告宅の補修要求を交換条件に持ち出すなど筋違いな要求をして、その都度拒否し、結局同年６月２日に至るまで入室を拒み続けたのであるから、被告の同年５月３０日から同年６月１日までの３日間にわたる入室拒否行為は、社会生活上要求される前記の義務に著しく違背した行為として違法性を帯び、原告に対する不法行為となるといわなければならない。 （中略） ・・・事実によれば、原告は、被告の不法行為により３日間余にわたって漏水防止の処置をとることが不能となり、時には漏水が激しくなるためその対応措置に追われて住居の平隠を害され、精神的苦痛を蒙ったものと認められる。 そして、・・・被告の不法行為の態様、原告の物的損害発生の状況、原告側の対応措置ことに原告とその妻が、昭和５２年５月２９日に２回にわたって被告の妻に電話連絡したほかはすべて被告方への立入について管理人ないし工事関係者に委せ切りにし、自ら直接被告方に赴いで被告との面談、説得を試みるなど隣人同志として十分に話合う努力をしなかったことなどその対応措置には同一マンシヨンに居住する隣人に対するものとしてやや配慮に欠ける点もあったことなどの事情を総合すると、原告が蒙った精神的損害に対する慰藉料は７０，０００円とするのが相当であると認められる。 |
検討
１ マンション管理の現場では
一般論として、上記のような漏水が発生すると、階下の区分所有者（居住者）は、自ら対応（階上の区分所有者への連絡等）するとともに、管理組合（ないし管理会社）にその対応を依頼してくると考えられます。
管理組合としては、区分所有法6条2項［注1］あるいは管理規約（例：マンション標準管理規約（単棟型）23条［注2］）を根拠に、階上の区分所有者（居住者）に対し、立入りを請求すると思われます。
階上の人に協力してもらえれば特に問題はありませんが、厄介なのは、階上の人が立入りを拒否する場合です。
２ 階下の区分所有者から階上の区分所有者に対する請求は？
区分所有法6条2項によると、階下の区分所有者は、「その専有部分を保存・改良するため必要な範囲内において」、階上の区分所有者の専有部分の使用を請求することができます［注3］。
加害者（階上の区分所有者）がこれを拒否するような場合、被害者（階下の区分所有者）の損害は拡大するでしょうから、その分（損害）を被害者が加害者に請求することも可能でしょう。
３ 管理組合から階上の区分所有者に対する請求は？
管理組合としては、「共用部分を保存・改良するため必要な範囲内において」、階上の区分所有者の専有部分の使用を請求することができるでしょう（区分所有法6条2項参照）［注1］。
また、管理規約（例：マンション標準管理規約（単棟型）23条［注2］）を根拠として、「管理を行うために必要な範囲内において」、階上の区分所有者の専有部分への立入りを請求できるでしょう。
ただし、管理組合が管理するのは基本的に「敷地及び共用部分等」（マンション標準管理規約（単棟型）21条［注4］）です。特定の専有部分の管理のために、他の専有部分への立入りを請求できるわけではありません。
つまり、管理組合が他人の専有部分への立入りを請求するためには、「共用部分の保存・改良」あるいは「敷地及び共用部分等の管理」に関係していることが必要でしょう。
４ さいごに
理論上、管理組合が、専有部分への立入りを請求できるといってみても、相手方が立入りを拒否し続けるのであれば、結局は訴訟を提起しなければなりません。しかし、はたして判決を得れば万事解決するのでしょうか？
いまの規約の定め方でうまく対応できるのでしょうか？
規約の定め方に工夫すべき点はないのでしょうか？
さらに言えば、予め個別の契約（各区分所有者と管理組合間の具体的な合意）をしておく方法はどうでしょうか？
専有部分からの漏水問題は、マンションの老朽化に伴って増えるかもしれません。そこで、この問題への対応策についても予め検討しておいた方がよいでしょう。
（弁護士／平松英樹）
