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弁護士平松英樹のマンション管理論

<連載第51回>

管理人室の所有を巡るトラブル

2015/2/3

今回は、一棟の建物の中に存在する管理人室の所有に関する問題を検討してみましょう。

検討事項

1 管理人室は専有部分に該当しうるのか(専有部分該当性について)
2 管理人室の登記について
3 対策について

管理人室は専有部分に該当しうるのか(専有部分該当性について)

区分所有法1条は、「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。」と規定しています。

「区分所有権」とは、区分所有法1条に規定する建物の部分(第4条第2項の規定により共用部分とされたものを除く。)を目的とする所有権をいい、「区分所有権の目的たる建物の部分」を「専有部分」といいます(区分所有法2条)[注1]。

専有部分に該当しうるためには、区分所有法1条に定める要件、すなわち構造上の独立性と利用上の独立性の要件を充足しなければなりません。

難しいのは、その要件を充足するかどうかの具体的判断です。

例えば、最高裁平成5年2月12日第二小法廷判決の事案をみると、原原審(第一審)である東京地裁平成元年3月8日判決においては、「本件管理人室は、隔壁(仕切り壁)、階層(床及び天井)等により独立した物的支配に適する程度に他の部分と遮断され、その範囲が明確であり、かつ社会観念上それ自体として独立の建物としての用途(本件管理人室の場合は居室または事務室)に供することができるような外形を有していることが認められ、構造上及び利用上の独立性を有していることは明らかである。従って、本件管理人室は区分所有法1条の専有部分に該当し、同法4条1項の共用部分に該当しないというべきである。」と判断したのに対し、上告審(最高裁平成5年2月12日第二小法廷判決)においては、後記のとおり利用上の独立性を否定し、結論として区分所有権の目的とならないと判断しています。ちなみに原審(控訴審)の東京高裁平成2年6月25日判決においては、「本件管理人室は、本件マンションの区分所有者の利益のために必要な存在であるという性質を有しており、また、それ自体として住居、事務所その他の独立した建物としての用途に供するには適しておらず、むしろ、本件管理事務室と一体として本件マンション全体の管理に使われるのがその最も自然な用途なのであるから、本件管理人室は利用上の独立性を有していないと認めるのが相当である。したがって、本件管理人室は、建物の区分所有等に関する法律4条1項の共用部分ということになるから、区分所有権の目的とはならず、控訴人らを含む本件マンションの区分所有者全員の共用に属すべきものである。」と判断しています。

最高裁平成5年2月12日第二小法廷判決より

・・・本件マンションは、比較的規模が大きく、居宅の専有部分が大部分を占めており、したがって、本件マンションにおいては、区分所有者の居住生活を円滑にし、その環境の維持保全を図るため、その業務に当たる管理人を常駐させ、多岐にわたる管理業務の遂行に当たらせる必要があるというべきであるところ、本件マンションの玄関に接する共用部分である管理事務室のみでは、管理人を常駐させてその業務を適切かつ円滑に遂行させることが困難であることは右認定事実から明らかであるから、本件管理人室は管理事務室と合わせて一体として利用することが予定されていたものというべきであり、両室は機能的にこれを分離することができないものといわなければならない。そうすると、本件管理人室には、構造上の独立性があるとしても、利用上の独立性はないというべきであり、本件管理人室は、区分所有権の目的とならないものと解するのが相当である。

管理人室については、一般に「利用上の独立性」の判断が難しいといえます。もし、利用上の独立性がないということであれば、区分所有権の目的(専有部分)となり得ませんので、その管理人室は当然の共用部分(区分所有法4条1項)ということになります(東京高裁平成2年6月25日判決参照)。

管理人室の登記について

(1)管理人室が法定共用部分である場合

管理人室が法定共用部分(区分所有法4条1項)[注2]にあたる場合には、そもそも区分所有権の目的とすることはできません。仮に、区分所有権の保存登記や移転登記がなされても、実体法的に無効と解されます。

したがって、仮に第三者が所有権に関する登記を経たとしても、管理組合側(区分所有者側)は当該登記(所有権保存登記や所有権移転登記)の抹消登記手続を請求することが可能といえます(東京地裁平成24年8月29日判決参照)。

(2)管理人室が専有部分に該当しうる場合

もし管理人室が区分所有権の目的となる場合には、その「区分所有権」の移転もあり得ます。

ただし、区分所有権の目的となりうる建物の部分も、「規約により共用部分とする」ことができます(区分所有法4条2項)[注2]。

そして、「規約共用部分である旨の登記」をすることもできます(不動産登記法58条)[注3]。

ア 規約共用部分である旨の登記がある場合

もし規約共用部分である旨の登記がなされていれば、所有権を主張する第三者が現れても共用部分である旨を対抗(主張)できます。

イ 規約共用部分である旨の登記がない場合

規約により共用部分とされているにもかかわらずその旨の登記がなされていない場合には、管理組合側(区分所有者側)はその旨を第三者に対抗することができません(区分所有法4条2項[注2]。なお民法177条[注4]参照)。

もっとも、「民法177条にいう第三者については、一般的にはその善意・悪意を問わないものであるが、実体上物権変動があった事実を知る者において、同物権変動についての登記の欠缺を主張することが信義に反するものと認められる事情がある場合には、登記の欠缺を主張するについて正当な利益を有しないものであって、このような背信的悪意者は、民法177条にいう第三者に当たらないもの」と解されています(最高裁平成18年1月17日第三小法廷判決等)。

そして、このような背信的悪意者排除論は、規約共用部分の登記に関しても当てはまると解されますので、もし第三者が背信的悪意者にあたる場合には、管理組合側(区分所有者側)は、規約共用部分であることを当該第三者に対抗(主張)することが可能です(東京高裁平成21年8月6日判決参照)。

対策について

管理人室については、まれに分譲主名義で所有権保存登記がされていることがあります。さらには所有権移転登記が経由されていることもあります。そのようなマンションでは、将来、トラブルに発展する可能性があります。

そこで、もし当該管理人室が共用部分(法定共用部分ないし規約共用部分)に該当するという共通認識があるのであれば、早めに対応(可能であれば、抹消登記手続や規約共用部分である旨の登記など)しておいた方がよいでしょう。

万一、区分所有権の目的となりうる管理人室(規約共用部分)について、その旨の登記(不動産登記法58条)がなされていないとき第三者(背信的悪意者を除く)が現れてしまうと非常に面倒となります。たしかに、そのような管理人室にはもともと敷地利用権が設定されていないこともあり、その場合には区分所有権売渡請求権(区分所有法10条)[注5]を行使する方法も考えられますが、それによる解決も容易ではありません。区分所有権売渡請求が可能であったとしても、少なくとも「区分所有権の時価」を巡る争いは避けられないでしょう。

(弁護士/平松英樹)



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注釈 NOTE

注1: 区分所有法2条
 (定義)
第二条 この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分(第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。)を目的とする所有権をいう。
2 この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。
3 この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。
4 この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。
5 この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。
6 この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。

注2: 区分所有法4条
 (共用部分)
第四条 数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。
2 第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

注3: 不動産登記法58条
 (共用部分である旨の登記等)
第五十八条 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記に係る建物の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号(第三号を除く。)及び第四十四条第一項各号(第六号を除く。)に掲げるもののほか、次のとおりとする。
 一 共用部分である旨の登記にあっては、当該共用部分である建物が当該建物の属する一棟の建物以外の一棟の建物に属する建物の区分所有者の共用に供されるものであるときは、その旨
 二 団地共用部分である旨の登記にあっては、当該団地共用部分を共用すべき者の所有する建物(当該建物が区分建物であるときは、当該建物が属する一棟の建物)
2 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記は、当該共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記をする建物の表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。
3 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記は、当該共用部分又は団地共用部分である建物に所有権等の登記以外の権利に関する登記があるときは、当該権利に関する登記に係る権利の登記名義人(当該権利に関する登記が抵当権の登記である場合において、抵当証券が発行されているときは、当該抵当証券の所持人又は裏書人を含む。)の承諾があるとき(当該権利を目的とする第三者の権利に関する登記がある場合にあっては、当該第三者の承諾を得たときに限る。)でなければ、申請することができない。
4 登記官は、共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記をするときは、職権で、当該建物について表題部所有者の登記又は権利に関する登記を抹消しなければならない。
5 第一項各号に掲げる登記事項についての変更の登記又は更正の登記は、当該共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の所有者以外の者は、申請することができない。
6 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物について共用部分である旨又は団地共用部分である旨を定めた規約を廃止した場合には、当該建物の所有者は、当該規約の廃止の日から一月以内に、当該建物の表題登記を申請しなければならない。
7 前項の規約を廃止した後に当該建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、当該建物の表題登記を申請しなければならない。

注4: 民法177条
 (不動産に関する物権の変動の対抗要件)
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

注5: 区分所有法10条
 (区分所有権売渡請求権)
第十条 敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は、その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。

筆者紹介 PROFILE

平松英樹(ひらまつ・ひでき)

弁護士、マンション管理士。1968年(昭和43年)生まれ、1991年(平成3年)年早稲田大学政治経済学部卒業。不動産管理会社勤務を経て弁護士登録(東京弁護士会)。EMG総合法律事務所(東京都中央区京橋1丁目14番5号土屋ビル4階)、首都圏マンション管理士会などに所属。マンション管理、不動産取引・賃貸借(借地借家)問題を中心とした不動産法務を専門とし、マンション管理、不動産販売・賃貸管理、建築請負会社等の顧問先に対するリーガルサービスに定評がある。実務担当者を対象とする講演、執筆等の実績多数。著書に『わかりやすいマンション管理組合・管理会社のためのマンション標準管理規約改正の概要とポイント』(住宅新報社)ほか。