＜連載第23回＞
団地の建替え決議について（総論）（１/２）
2013/8/6
今回は団地の建替え決議について考えてみましょう。
区分所有法は、第2章（65条～70条）で「団地」に関する規定を置いています。そのうち、69条及び70条は団地の建替えに関する特則ですが、これらは2002（平成14）年改正法で新設されました。
今回は、この二つの条文を簡単に確認しておきましょう。
はじめに
区分所有法上の団地（区分所有法65条参照）［注1］については、団地内の建物すべてが戸建て建物であるということもあり得ます。
そのような戸建て建物所有者全員が団地の敷地を共有しているとしても、区分所有法69条や70条が適用されることはありません。
その場合、共有土地上の建物の建替えは共有物（土地）の変更に当たると解されますので、土地共有者全員の同意が必要になります（民法251条）［注2］。
区分所有法69条について
１ 条文
| （団地内の建物の建替え承認決議） 第六十九条 一団地内にある数棟の建物（以下この条及び次条において「団地内建物」という。）の全部又は一部が専有部分のある建物であり、かつ、その団地内の特定の建物（以下この条において「特定建物」という。）の所在する土地（これに関する権利を含む。）が当該団地内建物の第六十五条に規定する団地建物所有者（以下この条において単に「団地建物所有者」という。）の共有に属する場合においては、次の各号に掲げる区分に応じてそれぞれ当該各号に定める要件に該当する場合であって当該土地（これに関する権利を含む。）の共有者である当該団地内建物の団地建物所有者で構成される同条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において議決権の四分の三以上の多数による承認の決議（以下「建替え承認決議」という。）を得たときは、当該特定建物の団地建物所有者は、当該特定建物を取り壊し、かつ、当該土地又はこれと一体として管理若しくは使用をする団地内の土地（当該団地内建物の団地建物所有者の共有に属するものに限る。）に新たに建物を建築することができる。 一 当該特定建物が専有部分のある建物である場合 その建替え決議又はその区分所有者の全員の同意があること。 二 当該特定建物が専有部分のある建物以外の建物である場合 その所有者の同意があること。 ２ 前項の集会における各団地建物所有者の議決権は、第六十六条において準用する第三十八条の規定にかかわらず、第六十六条において準用する第三十条第一項の規約に別段の定めがある場合であっても、当該特定建物の所在する土地（これに関する権利を含む。）の持分の割合によるものとする。 ３ 第一項各号に定める要件に該当する場合における当該特定建物の団地建物所有者は、建替え承認決議においては、いずれもこれに賛成する旨の議決権の行使をしたものとみなす。ただし、同項第一号に規定する場合において、当該特定建物の区分所有者が団地内建物のうち当該特定建物以外の建物の敷地利用権に基づいて有する議決権の行使については、この限りでない。 ４ 第一項の集会を招集するときは、第六十六条において準用する第三十五条第一項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも二月前に、同条第五項に規定する議案の要領のほか、新たに建築する建物の設計の概要（当該建物の当該団地内における位置を含む。）をも示して発しなければならない。ただし、この期間は、第六十六条において準用する第三十条第一項の規約で伸長することができる。 ５ 第一項の場合において、建替え承認決議に係る建替えが当該特定建物以外の建物（以下この項において「当該他の建物」という。）の建替えに特別の影響を及ぼすべきときは、次の各号に掲げる区分に応じてそれぞれ当該各号に定める者が当該建替え承認決議に賛成しているときに限り、当該特定建物の建替えをすることができる。 一 当該他の建物が専有部分のある建物である場合 第一項の集会において当該他の建物の区分所有者全員の議決権の四分の三以上の議決権を有する区分所有者 二 当該他の建物が専有部分のある建物以外の建物である場合 当該他の建物の所有者 ６ 第一項の場合において、当該特定建物が二以上あるときは、当該二以上の特定建物の団地建物所有者は、各特定建物の団地建物所有者の合意により、当該二以上の特定建物の建替えについて一括して建替え承認決議に付することができる。 ７ 前項の場合において、当該特定建物が専有部分のある建物であるときは、当該特定建物の建替えを会議の目的とする第六十二条第一項の集会において、当該特定建物の区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、当該二以上の特定建物の建替えについて一括して建替え承認決議に付する旨の決議をすることができる。この場合において、その決議があつたときは、当該特定建物の団地建物所有者（区分所有者に限る。）の前項に規定する合意があつたものとみなす。 |
２ 総論
はじめに述べたとおり、共有土地上の建物の建替えは基本的には共有物（土地）の変更に当たります。民法の規定に従うと、土地共有者全員の同意が必要ということになります。
しかし、区分所有建物には多数の区分所有者が存在しており、その全員の同意を得ることなど事実上困難です。区分所有建物が複数棟存在しているような場合は尚更です。
そこで、2002（平成14年）改正区分所有法は、多数決原理を導入することでこの問題を解決しました。
すなわち、下記（１）の前提要件のもとで、下記（２）の建替え承認決議が得られたときは、当該特定建物の建替えが可能とされました。
（１）前提要件
①一団地内にある数棟の建物（「団地内建物」という。）の全部又は一部が専有部分のある建物であること（つまり少なくとも１棟以上は区分所有建物であること）
②その団地内の特定の建物（「特定建物」という。）の所在する土地（これに関する権利を含む。）が当該団地内建物の第65条 ［注1］に規定する団地建物所有者の共有に属すること
（２）建替え承認決議
当該土地（これに関する権利を含む。）の共有者である当該団地内建物の団地建物所有者で構成される第65条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において議決権の4分の3以上の多数による承認の決議
３ 注意事項
上記の建替え承認決議の「議決権」については、必ず土地の持分の割合によることになります。建替え承認決議は、共有の土地に関わる問題だからです（マンション標準管理規約（団地型）第49条4項本文［注3］参照）。
ちなみに、区分所有法69条1項各号に定める要件に該当する場合の当該特定建物の団地建物所有者は、建替え承認決議においてはこれに賛成する旨の議決権の行使をしたものとみなされます（区分所有法69条3項本文）。
ところで、当該特定建物が区分所有建物の場合の建替え決議（区分所有法62条1項）［注4］の「議決権」については区分所有法38条［注5］によることになります。つまり、規約に別段の定めがあればそれによります（マンション標準管理規約（団地型）第73条3項［注6］参照）。
（次ページへ続く）
