＜連載第23回＞
団地の建替え決議について（総論）（２/２）
2013/8/6
（前ページからの続き）
区分所有法70条について
１ 条文
| （団地内の建物の一括建替え決議） 第七十条 団地内建物の全部が専有部分のある建物であり、かつ、当該団地内建物の敷地（団地内建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により団地内建物の敷地とされた土地をいい、これに関する権利を含む。以下この項及び次項において同じ。）が当該団地内建物の区分所有者の共有に属する場合において、当該団地内建物について第六十八条第一項（第一号を除く。）の規定により第六十六条において準用する第三十条第一項の規約が定められているときは、第六十二条第一項の規定にかかわらず、当該団地内建物の敷地の共有者である当該団地内建物の区分所有者で構成される第六十五条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において、当該団地内建物の区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、当該団地内建物につき一括して、その全部を取り壊し、かつ、当該団地内建物の敷地（これに関する権利を除く。以下この項において同じ。）若しくはその一部の土地又は当該団地内建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地（第三項第一号においてこれらの土地を「再建団地内敷地」という。）に新たに建物を建築する旨の決議（以下この条において「一括建替え決議」という。）をすることができる。ただし、当該集会において、当該各団地内建物ごとに、それぞれその区分所有者の三分の二以上の者であって第三十八条に規定する議決権の合計の三分の二以上の議決権を有するものがその一括建替え決議に賛成した場合でなければならない。 ２ 前条第二項の規定は、前項本文の各区分所有者の議決権について準用する。この場合において、前条第二項中「当該特定建物の所在する土地（これに関する権利を含む。）」とあるのは、「当該団地内建物の敷地」と読み替えるものとする。 ３ 団地内建物の一括建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。 一 再建団地内敷地の一体的な利用についての計画の概要 二 新たに建築する建物（以下この項において「再建団地内建物」という。）の設計の概要 三 団地内建物の全部の取壊し及び再建団地内建物の建築に要する費用の概算額 四 前号に規定する費用の分担に関する事項 五 再建団地内建物の区分所有権の帰属に関する事項 ４ 第六十二条第三項から第八項まで、第六十三条及び第六十四条の規定は、団地内建物の一括建替え決議について準用する。この場合において、第六十二条第三項中「前項第三号及び第四号」とあるのは「第七十条第三項第四号及び第五号」と、同条第四項中「第一項に規定する」とあるのは「第七十条第一項に規定する」と、「第三十五条第一項」とあるのは「第六十六条において準用する第三十五条第一項」と、「規約」とあるのは「第六十六条において準用する第三十条第一項の規約」と、同条第五項中「第三十五条第一項」とあるのは「第六十六条において準用する第三十五条第一項」と、同条第七項中「第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条」とあるのは「第六十六条において準用する第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条」と、「第三十五条第一項ただし書」とあるのは「第六十六条において準用する第三十五条第一項ただし書」と、同条第八項中「前条第六項」とあるのは「第六十一条第六項」と読み替えるものとする。 |
２ 総論
区分所有法70条は、下記（１）の前提要件のもとで、下記（２）の一括建替え決議を認める規定です。
（１）前提要件
①団地内建物の全部が専有部分のある建物であること
②当該団地内建物の敷地（団地内建物が所在する土地及び第5条第1項の規定により団地内建物の敷地とされた土地をいい、これに関する権利を含む。）が当該団地内建物の区分所有者の共有に属していること
③当該団地内建物について第68条第1項（第1号を除く。）の規定により第66条において準用する第30条第1項の規約が定められていること
（２）一括建替え決議
当該団地内建物の敷地の共有者である当該団地内建物の区分所有者で構成される第65条［注1］に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において、当該団地内建物の区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数による決議。ただし、当該集会において、当該各団地内建物ごとに、それぞれその区分所有者の3分の2以上の者であって第38条に規定する議決権の合計の3分の2以上の議決権を有するものがその一括建替え決議に賛成した場合に限る。
３ 注意事項
上記の「一括建替え決議」は「区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数」が必要です。この「議決権」については、区分所有法70条2項が69条2項を準用していますので、必ず土地の持分の割合によることになります。規約の別段の定め（区分所有法38条）など無関係です（マンション標準管理規約（団地型）第49条7項本文［注3］参照）。
なお、前述の「建替え承認決議」は、区分所有者数は考慮されませんが、本条の「一括建替え決議」については区分所有者数も考慮されます。
ところで、この「一括建替え決議」については、当該集会において、各団地内建物ごとの区分所有者及び議決権の各3分の2以上の多数の賛成が必要ですが、ここでいう「議決権」については、区分所有法38条［注5］によることになります。すなわち、規約に別段の定めがあればそれによるのです（マンション標準管理規約（団地型）第49条7項ただし書［注3］参照）。
さいごに
国土交通省が公表している『マンション標準管理規約（団地型）』が対象としているのは、「一般分譲の住居専用のマンションが数棟所在する団地型マンションで、団地内の土地及び集会所等の附属施設がその数棟の区分所有者（団地建物所有者）全員の共有となっているもの」であり、もともと区分所有法69条及び70条が適用される前提条件を満たしているといえます。
しかし、本来区分所有法65条に基づく団地には様々なタイプのものがあります。つまり、もともと区分所有法69条及び70条が適用されない団地もありますので注意が必要です。
（弁護士／平松英樹）
